Donation immobilière : transmettre un logement de son vivant à ses enfants

Vous aimeriez donner un bien immobilier (maison, appartement ou terrain) à vos enfants de votre vivant ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la donation immobilière.

Une donation immobilière est un contrat dans lequel le donateur transmet de son vivant et sans contrepartie un bien immobilier au donataire, c’est-à-dire la personne qui reçoit. Le bien en question sort immédiatement du patrimoine du donateur pour passer dans celui du donataire. Il convient de bien réfléchir avant de faire une donation immobilière, car cet acte est irrévocable. Vous ne pouvez donc pas revenir en arrière une fois la donation effectuée.

Une donation immobilière peut avoir plusieurs buts (aide financière, participation à une œuvre caritative…). Mais lorsque des parents font une donation immobilière à leurs enfants, également appelée donation en ligne directe, il s’agit souvent de planification successorale. Le but est alors de réduire le montant des droits de succession.

Non, un acte notarié est obligatoire pour toute donation immobilière. Le notaire vous conseillera aussi sur la pertinence d’une donation immobilière en fonction de votre situation personnelle.

Toute donation immobilière engendre des droits de donation (qui restent moins élevés que des droits de succession). Les droits de donation sont progressifs et dépendent de divers facteurs :

• Degré de parenté : plus il est éloigné, plus les droits sont élevés.
• Valeur du bien immobilier : plus elle est élevée, plus le tarif est élevé.
• Domicile du donateur : toutes les régions n’appliquent pas les mêmes tarifs.

Les tarifs sont identiques dans toutes les régions. Il existe 4 tranches d’imposition, dont le taux varie entre 3 % et 27 % pour une donation en ligne directe. Outre les droits de donation, il convient aussi de tenir compte d’autres frais : les recherches et formalités administratives ainsi que les honoraires du notaire.

D’une part, les droits à payer sont calculés sur la valeur du bien immobilier le jour de la donation et non lors du décès (comme c’est le cas pour les droits de succession). Plus ces frais sont payés tôt, plus c’est intéressant, car la valeur d’un immeuble augmente en général avec le temps.

D’autre part, ce que vous donnez de votre vivant ne sera pas repris dans la succession. Il existe toutefois une exception en Wallonie si le donateur décède dans les 3 ans qui suivent la succession. Dans ce cas, la valeur de la donation intervient dans le calcul des droits de succession. Si la tranche d’imposition s’en trouve plus élevée, les droits de succession augmentent. Seule la Région wallonne applique encore ce système. Il a disparu en 2016 à Bruxelles.

La donation par tranche implique d’attendre 3 ans entre 2 donations immobilières. Cela peut être intéressant pour des raisons fiscales. Si vous faites une seconde donation immobilière dans les 3 ans qui suivent la première, les montants des 2 donations s’additionnent pour déterminer les droits de donation. Comme les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans, vous repartez sur une tranche d’imposition plus basse en attendant 3 ans entre 2 donations immobilières.